Loi Malraux : les raisons d’investir
Le dispositif Malraux est un véhicule performant pour qui veut défiscaliser. En effet, il offre à l’investisseur une réduction d’impôt conséquente ainsi qu’un champ d’action vaste puisqu’il est libre de répartir son avantage fiscal selon ses besoins, dans la limite des 400 000 € sur 4 ans. Le dispositif permet d’investir dans un immeuble classé dans le but de le rénover en intégralité pour le louer ensuite.
Raison 1 : bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Grâce au dispositif Malraux, l’investisseur peut bénéficier :
- de 30 % de réduction d’impôts lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
- de 22 % de réduction lorsque les dépenses sont effectuées pour les autres immeubles éligibles, ceux situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
Par ailleurs, il est possible d’opter pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ensuite. En effet, vous profiterez ainsi de sa fiscalité avantageuse.
Investir en Loi Malraux est donc intéressant pour défiscaliser, mais aussi pour se constituer un patrimoine de prestige. C’est d’ailleurs, sur le long terme, que ce placement s’optimisera le plus.
Raison 2 : Obtenir des revenus complémentaires
Après les travaux de réhabilitation, la mise en location de l’appartement (condition sinéquanone du dispositif) permet à l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus.
En outre, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la location n’est pas plafonnée. Le propriétaire peut choisir le montant du loyer librement.
Raison 3 : Un patrimoine de prestige
Le dispositif Malraux permet aux investisseurs d’acquérir des immeubles bâtis d’exception situés dans certaines zones protégées, en vue d’effectuer des travaux de restauration complète de ces immeubles pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Les immeubles sont en général situés dans de beaux endroits historiques ou un centre ville, où la demande est forte. L’opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé, comme défini par le Code de l’urbanisme, ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), sous réserve que les propriétaires obtiennent une autorisation spéciale pour les travaux envisagés. La restauration doit être complète et avoir fait l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP).
Conclusion
In fine, la loi Malraux s’adresse aux contribuables fortement taxés. En effet, ce dispositif de défiscalisation est pertinent si votre taux moyen d’imposition dépasse les 30%. De plus, mieux vaut prévoir une trésorerie en cas de problème, notamment s’il faut rajouter des fonds en cours de route. Par contre, avec la loi Malraux il est possible de se constituer un parc immobilier de qualité dans de la belle pierre.
Quoi qu’il en soit, avant de vous lancer dans un programme en loi Malraux et pour évaluer la rentabilité finale de l’investissement, il convient d’étudier :
- le marché immobilier ;
- l’emplacement du bien ;
- les prix des loyers ;
- le montant de l’acquisition et des travaux.
Enfin, il existe des sociétés de gestion qui commercialisent des SCPI en loi Malraux, qui peuvent être une alternative intéressante pour ce type de défiscalisation.
Article rédigé par Bertrand.D