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Pourquoi la loi Malraux est-elle intéressante pour les gros patrimoines ?

Posté par Amelle sur 22/07/2022
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Le dispositif Loi Malraux a été instauré le 4 août 1962 et a fait l’objet de nombreuses révisions. L’objectif de cette loi de défiscalisation est de protéger le parc immobilier historique et architectural Français. Les propriétaires d’immeubles anciens et fortement fiscalisés peuvent bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Malraux sur les travaux de restauration qu’ils entreprennent. Bercy règle une bonne partie de la facture des travaux de réhabilitation.

Zoom sur la Loi Malraux

Le dispositif Malraux vise la restauration de biens immobiliers à caractère historique. Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses réalisées pour les travaux, dans la limite d’un plafond en loi Malraux de 400 000 €, sur 4 ans consécutifs.

Certes, l’avantage fiscal est important, mais la réglementation s’avère parfois contraignante. Mieux vaut se faire accompagner par un cabinet en gestion de patrimoine spécialisé dans le secteur comme Valeurs Actives.

Un dispositif conçu pour les gros patrimoines

Le contribuable va investir dans un immeuble nécessitant des travaux venant en réduction d’impôt à hauteur de :

  • 22 % des dépenses de travaux engagés depuis 2012 pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.
  •  30 % pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés.

Exemple 1 :

Vous réalisez 350 000 euros de travaux sur un immeuble situé dans un un secteur éligible Malraux :

La réduction d’impôt peut être imputée sur 4 ans.

Soit (350 000 euros x 22 %) / 4 = 19 250 euros par an.

Si le montant des dépenses dépasse 400 000 euros, vous devez effectuer les travaux sur plus de 4 ans pour profiter de la totalité de la réduction d’impôt.

Exemple 2 :

Vous effectuez des travaux dans un immeuble en QAD (réduction de 30%), pour un montant de 320 000 €.

Vous pouvez défiscaliser 320 000 x 30 % = 96 000 € au total, soit 96 000 / 4 = 24 000 € par an.

Investir en direct ou via les SCPI

Vous pouvez investir en direct dans une Loi Malraux ou via les SCPI de défiscalisation Malraux qui vont vous permettre de bénéficier du dispositif pour déduire de vos impôts, le déficit foncier résultant des travaux de rénovation éligible, dans la limite de 100 000 € par foyer fiscal.

Comme pour un investissement en direct, les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France et la réduction d’impôt ne peut excéder 4 ans.

En contrepartie de l’avantage fiscal, en tant que détenteurs de parts de SCPI Malraux, vous devrez les conserver pendant 15 ans. Concrètement, la vie d’une SCPI Malraux se déroule en 3 étapes :

  • La période de souscription : la société de gestion procède à la collecte auprès des investisseurs pour acquérir les immeubles et financer les travaux. Cette phase dure environ 3/4 ans et génère peur de revenus ;
  • La phase de gestion du parc immobilier (9 ans). Les actifs immobiliers génèrent des loyers ;
  • La phase de liquidation consiste à revendre les actifs immobiliers avec des plus-values immobilières éventuelles. Ensuite, les associés peuvent percevoir le boni de liquidation (excédent de liquidité détenue par la SCPI).

In fine, l’investissement en loi Malraux s’adresse plus particulièrement aux contribuables fortement taxés, qui se situent dans une tranche marginale d’imposition supérieure à 30%.

Le dispositif Malraux est également indiqué pour les investisseurs qui ont dépassé le plafond des niches fiscales d’un montant de 10 000€. Il s’adresse aussi (à la marge) aux investisseurs sensibles aux  belles pierres et aux biens d’exception.

Article rédigé par Bertrand.D

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