Emprunts immobiliers : ce qui change en 2022
Il n’est pas toujours évident d’acheter son premier bien immobilier sans recourir à un prêt. Si les conditions qui encadraient jusque-là l’octroi d’un prêt immobilier semblaient avantageuses, elles risquent toutefois de se corser à partir du 1er janvier 2022. En cause, les nouvelles règles dictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Les banques seront tenues de s’y conformer, ce qui n’est pas de nature à faciliter le processus de sélection des dossiers de demande d’un emprunt immobilier. Valeurs Actives en dit davantage sur l’évolution des critères pour un prêt immobilier.
Immobilier 2022 : les nouvelles règles plus strictes du HCSF
Avec les nouvelles règles de la HCSF, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier en 2022 risquent bien de s’endurcir. Et pour cause, l’évolution de la réglementation apportera son lot de nouveauté. Elles concernent notamment les apports, le taux d’endettement et la durée du prêt immobilier.
Apport obligatoire, une nouvelle contrainte
Assez courants ces dernières années, les financements sans apport concernaient principalement les profils qui réalisent leur premier achat immobilier. À compter du 1er janvier 2022, il sera quasiment impossible de bénéficier d’un prêt sans apport dans le cadre d’un achat immobilier.
Les acheteurs devront en effet avancer au minimum 10 % du prix du bien immobilier. Cette mesure déjà recommandée par le HCSF devient désormais une norme juridiquement contraignante pour la banque. Pour l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant un capital de 300 000 euros par exemple, la banque exigera ainsi de l’acheteur une avance de 30 000 euros.
Le taux d’endettement limité à 35 % pour un emprunt immobilier
L’une des principales conditions de la nouvelle réglementation du HCSF concerne le taux d’endettement. Il correspond au rapport entre les revenus mensuels d’une personne et ses charges financières. Les revenus concernent entre autres le salaire net, les loyers perçus ou les bénéfices de l’entreprise pour les indépendants. Quant aux charges, elles prennent en compte les loyers, le crédit, les pensions…
Le taux d’endettement ou taux d’effort sera limité à 35 % à partir du 1er janvier 2022. Ce taux était auparavant fixé à 33 %, mais inclut désormais le coût de l’assurance emprunteur. Autrement dit, la somme des versements alloués pour rembourser un prêt ne doit jamais excéder le tiers des revenus de l’emprunteur.
Il convient toutefois de rappeler que les revenus annuels à prendre en considération pour le taux d’endettement correspondent aux revenus nets avant impôt et non après impôt comme semblent le réclamer certaines banques. La nouvelle réglementation du HCSF ne laisse en effet aucune place à l’ambiguïté en ce qui concerne le remboursement des prêts.
La durée du prêt immobilier
En dehors du taux d’effort, la durée du crédit est également l’une des conditions de la nouvelle réglementation du HCSF. Elle est désormais fixée à un maximum de 25 ans. À ceci peut s’ajouter une période de deux ans de différé dans le cadre d’un projet immobilier neuf. C’est par exemple le cas pour un crédit octroyé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la construction d’une maison individuelle.
De même, les deux ans de différé peuvent également s’appliquer dans le cadre d’un achat ou d’un investissement dans l’immobilier locatif ancien. Il faut toutefois dans ce cas que le montant des travaux de rénovation représente au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour une acquisition immobilière de 200 000 euros par exemple, le calcul du montant alloué aux rénovations équivaut à 50 000 euros.
Immobilier 2022 : des exceptions à la nouvelle réglementation
Les nouvelles règles du HCSF laissent une certaine marge de manœuvre aux institutions bancaires pour accorder ou non un prêt immobilier. Celles-ci ont en effet la possibilité de déroger à la réglementation du HCSF dans la limite d’un taux de 20 % des crédits accordés par trimestre. Cette liberté dans l’octroi de prêt est plutôt ciblée. Elle concerne les foyers qui souhaitent faire l’acquisition de leur première résidence principale (taux de 80 % des dérogations) et des primo-accédants (taux de 30 % des dérogations). Toute banque contrevenante encourt des blâmes ou des amendes en cas de non-respect de ces conditions de prêt. La nature ou le montant de celles-ci n’ont toutefois pas encore été précisés.
Des mesures à relativiser toutefois pour un prêt immobilier
Les nouvelles mesures prises par le HCSF pour l’immobilier en 2022 peuvent sembler contraignantes a priori. Cela ne change toutefois pas grand-chose à en croire de nombreux professionnels. Les réglementations du HCSF visent en effet à assurer la stabilité du marché du crédit français et d’éviter dans la mesure du possible les défauts. Elles doivent également plus être perçues comme des mesures qui permettent de protéger les souscripteurs de prêt des pratiques abusives et de l’endettement.
De même, de nombreuses banques se sont progressivement alignées déjà sur ces nouvelles conditions, comme le constate le HCSF. Les changements dans l’immobilier ne seront donc pas drastiques en 2022. Ces mesures doivent aussi être relativisées notamment en raison des taux bas et de la stabilisation des prix de l’immobilier. De quoi compenser les efforts exigés pour l’obtention d’un prêt immobilier auprès des banques.
Les taux d’intérêt par exemple sont à des niveaux historiquement bas. Il est possible de souscrire un crédit à un taux moyen de 1 %. Les intérêts peuvent même descendre à 0,7 % pour les meilleurs profils. Les taux ont été divisés par 2 depuis 2015, ce qui est exceptionnel. De ce fait, pour un emprunt équivalent, la mensualité d’un emprunteur est inférieure à 15 % par rapport à 2015. Qui plus est, pour de nombreux experts, ces taux ne devraient pas connaître de remontée en 2022, puisqu’il s’agit d’un critère décisif pour la majorité des personnes qui envisagent d’emprunter.
Immobilier 2022 : bien préparer son dossier, une ultime nécessité
Avec les nouvelles règles édictées par le HCSF, souscrire un crédit pour un projet immobilier ne sera pas nécessairement plus dur. Il est cependant indéniable qu’une meilleure préparation du dossier de crédit immobilier sera nécessaire. En effet, des sanctions sont désormais en jeu, ce qui oblige la banque à être plus vigilante sur le respect des recommandations en passe d’être érigées comme des règles par le HCSF.
De même, la banque possède également ses propres critères qui peuvent varier d’un établissement à un autre. Ceux-ci concernent entre autres le secteur d’activité de l’emprunteur, sa profession, son reste à vivre ou encore son aptitude à bien gérer son budget ou à payer ses mensualités. Il peut être intéressant d’effectuer une comparaison entre les banques et une simulation de prêts immobiliers en particulier pour les profils les moins bons. Le mieux reste de faire appel à un courtier ou à une structure spécialisée dans le financement, à l’instar de Valeurs Actives.
Avec dix ans d’expérience au service de ses clients dans l’immobilier et un personnel compétent, c’est l’assurance de bénéficier d’un emprunt dans les meilleures conditions et dans les plus brefs délais. Ses prestations incluent également des solutions personnalisées comme l’audit patrimonial ou encore les stratégies d’investissement dans l’immobilier locatif.
