Dispositif « Louer abordable » : ce qui change en 2022
Mis en place par l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, le dispositif « Louer abordable » ambitionne de régulariser l’offre de logements sur le marché immobilier. Il permet aux propriétaires qui louent leur logement à des prix en dessous du marché de bénéficier d’avantages fiscaux. Ce dispositif de défiscalisation est cependant jugé peu attractif compte tenu de la complexité de son mécanisme. Les conditions pour en bénéficier seraient en passe d’être simplifiées. Valeurs Actives évoque ce dispositif en comparaison à la loi Pinel et les conditions d’obtention.
Bien comprendre le dispositif « Louer abordable »
Également connu sous le nom de Cosse (nom de l’ancienne ministre du Logement), le dispositif « Louer abordable » a été instauré le premier janvier 2017. Prolongé par un arrêté jusqu’au 31 décembre 2022, il offre de nombreux avantages fiscaux à l’instar d’autres dispositifs de défiscalisation (Loi Malraux, Loi Monuments Historiques, Loi Denormandie…).
La loi Cosse permet par exemple aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôts sur leurs revenus locatifs. C’est valable pour les propriétaires qui louent un bien immobilier neuf ou ancien à un loyer modeste à des personnes sous conditions de ressources. Cette réduction d’impôts varie de 15 à 85 % selon plusieurs critères, dont entre autres la zone géographique où se situe le bien immobilier mis en location, le niveau du loyer appliqué et le mode de gestion du bien.
Pour un niveau de loyer intermédiaire dans les zones A/A bis et B1, le taux de réduction d’impôts est de 30 %. Pour ce même niveau, ce taux à 15 % en zone B2. En revanche, pour un niveau de loyer social ou très social (loyers très bas pour les logements sociaux), ces valeurs sont respectivement de 70 % et 50 % pour les zones A/A bis/B1 et B2/C. Pour la zone C, la réalisation de travaux de rénovation s’impose toutefois comme condition.
Les valeurs d’abattement fiscal les plus élevées (85 %) sont enfin atteintes systématiquement et indépendamment de la zone géographique. Cela s’effectue à une condition. Les propriétaires du bien immobilier neuf ou ancien doivent passer par une intermédiation locative (intermédiaire agréé ou à une agence immobilière à vocation sociale ou immobilière sociale.
Dispositifs de défiscalisation « Louer abordable » et Pinel : quelle différence ?
La loi Pinel est sans doute l’un des dispositifs de défiscalisation les plus connus. Il permet aux propriétaires d’un bien immobilier sous certaines conditions de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller à 63 000 euros pour un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. N’hésitez pas à cliquer ici pour en savoir plus sur cette loi.
L’un des plus grands avantages de la loi Cosse est qu’elle est compatible avec un large panel de profils de propriétaires et à de nombreux types de bien [neufs comme ancien]. On ne peut en dire autant de la loi Pinel limitée aux biens neufs.
L’autre différence notable avec la loi Cosse est que les déductions fiscales se font sur les revenus locatifs et non sur la valeur de l’investissement comme dans le cas de la loi Pinel.
Quelles conditions pour bénéficier du dispositif de défiscalisation « Louer abordable » ?
Le dispositif de défiscalisation « Louer abordable » est soumis à certaines conditions relatives au bien immobilier à louer, mais également au loyer, au locataire et aux contrats de location. Le logement doit par exemple :
- être non meublé,
- être récent ou ancien avec ou sans travaux,
- faire office de résidence principale du locataire,
- être conforme au niveau de performance énergétique exigée [peut nécessiter des travaux].
En ce qui concerne le locataire du bien immobilier neuf ou ancien, il ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire. Cela inclut également ses parents et ses enfants. Une exception est toutefois faite en cas de renouvellement de bail. De même, les ressources des locataires ne doivent pas excéder un seuil qui dépend essentiellement du type de convention signée avec l’Anah [Agence nationale de l’Habitat] et de la composition du foyer.
Dans le cas d’une convention Anah sans demande de subvention pour les travaux de rénovation, le contrat de location est fixé pour une durée minimale de six ans. Pour les propriétaires d’un bien immobilier qui demandent cette subvention pour leurs travaux, la durée du bail est portée à neuf ans. Tous les types de travaux ne sont toutefois pas pris en charge. De même, les montants minimums et maximums des travaux sont également connus. Ils varient de 1500 euros à 80 000 euros. L’Anah peut financer jusqu’à 35 % les travaux de rénovation éligibles.
Le loyer doit enfin être fixé en fonction de la zone du bien immobilier et du montant limite défini par la convention.
Dispositif « Louer abordable » : une simplification en vue
Lors de son lancement en 2017, la loi Cosse séduisait 154 000 propriétaires. Après quatre années, force est de constater qu’il n’en attire plus que 110 000. Ce constat ne laisse aucune place à l’incertitude : ce dispositif de défiscalisation est en perte de popularité. C’est d’ailleurs ce qui motive l’actuelle ministre du Logement à vouloir le simplifier pour lui redonner ses lettres de noblesse.
Les modifications en vue concernent notamment les plafonds de loyers et le montant des avantages fiscaux. Cela devrait permettre aux propriétaires d’un bien immobilier intéressés par ce dispositif de défiscalisation de bénéficier d’une rentabilité égale à celle du marché libre. Plus concrètement, l’objectif est de leur accorder un abattement fiscal sur le revenu foncier équivalent à la baisse du loyer indépendamment de la zone géographique du logement. Un propriétaire qui pratique une réduction de 25 % aura ainsi droit à un abattement fiscal équivalent. Mieux encore, cette déduction sera majorée de 15 points si le propriétaire ayant fait l’acquisition du bien immobilier neuf ou ancien passe par une agence immobilière à vocation sociale. Cette agence doit être agréée par le dispositif de défiscalisation « Logement d’abord ».
Cet amendement au projet de loi de finances 2022 cible principalement les logements vacants dont le nombre est estimé à plus de trois millions. Parmi ceux-ci, 1,1 million serait inoccupé depuis au moins deux ans et 300 000 se trouveraient paradoxalement en zone tendue où la demande est pourtant forte. Pour vous faire aider dans vos démarches, faites-vous aider par Valeurs Actives, agence spécialisée dans l’investissement immobilier.