Durée de prêt immobilier : comment bien la choisir ?
Comment bien choisir la durée d’un crédit immobilier ?
Vous souhaitez acheter un logement et débloquer un crédit immobilier ? Le remboursement de la somme empruntée s’effectue généralement sur une longue période. Choisir la durée d’un crédit n’est donc pas chose anodine, et dépend de plusieurs paramètres, dont votre taux d’endettement.
Récemment, le haut conseil de stabilité financière, est venu imposer de nouvelles règles, notamment en ce qui concerne la maturité du prêt immobilier. Alors, comment bien choisir la durée d’un crédit immobilier ? Réponse dans cet article.
Comment est calculée la durée d’un prêt immobilier ?
La durée d’un prêt immobilier est variable d’un emprunteur à un autre. Elle est généralement négociée avec le banquier et dépend du profil de l’emprunteur (apport personnel, montant emprunté, revenus, âge, profession…).
Dans le cadre d’un crédit immobilier, 3 éléments sont interdépendants :
- Le montant emprunté ;
- La mensualité de remboursement d’emprunt (capital et intérêt);
- La durée du crédit.
Plus la durée du crédit est longue, plus la mensualité est faible, et plus le coût des intérêts sera élevé. À l’inverse, plus la durée est courte, plus la mensualité est élevée, et plus le coût du crédit sera réduit.
La durée d’un crédit se calcule en fonction de la mensualité de remboursement d’emprunt dont l’emprunteur peut (ou veut) s’acquitter, sans dépasser un taux d’endettement supérieur à 35% assurance comprise.
Pour les profils d’emprunteurs aux revenus mensuels les plus faibles, l’allongement de la durée du prêt permet d’augmenter la capacité d’emprunt tout en respectant le principe de base de 35% d’endettement.
Bon à savoir : le taux maximum d’endettement ne doit pas dépasser 35% depuis le 1er janvier 2022, assurance comprise. Il était de 33% auparavant. Des dérogations peuvent exister pour 20% des prêts octroyés par les établissements de crédit, si le dossier de l’emprunteur présente de réelles garanties de solidité.
Sur quelle durée emprunter ?
Si vous avez le choix et en accord avec votre banque, à vous d’opter pour la situation qui vous convient le mieux :
Option 1 – Rembourser sur une longue période avec une mensualité relativement faible, quitte à payer davantage d’intérêts.
Option 2 – Rembourser le plus rapidement possible et limiter le coût du crédit.
À noter : D’après l’étude de l’observatoire de crédit, publiée le 20 janvier 2022, au 4e trimestre 2021, la durée moyenne des prêts accordés était de 237 mois”, soit 19,75 ans. (en augmentation de 9 mois depuis décembre 2019). En cause, la volonté d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et de contenir les taux d’effort sous le seuil des 35 %.
Quelle est la durée maximale d’un emprunt immobilier ?
En matière de crédit immobilier, prêteur et emprunteur ne décident pas unilatéralement de la durée d’emprunt. Ce qui était un temps de l’ordre des recommandations est aujourd’hui devenu obligatoire.
Dans une décision du 29 septembre 2021, et dans le but de préserver les ménages du surendettement, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a révisé les pratiques et modifié la durée maximale d’emprunt. Depuis le 1er janvier 2022, “la maturité du crédit n’excède pas 25 ans”. Désormais, la durée maximale d’un emprunt immobilier souscrit par un particulier dans l’ancien est donc de 25 ans.
Pour en savoir plus sur le sujet, vous pouvez consulter notre article immobilier 2022 : ce qui change pour les emprunts immobiliers.
Bon à savoir : l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) est en charge du contrôle de la bonne application de la nouvelle règle. Elle peut infliger blâmes et sanctions financières en cas de manquement.
Le HCSF permet à certains emprunteurs de bénéficier de 2 années supplémentaires de durée d’emprunt. La durée maximale du prêt immobilier dans le neuf.
La durée maximale d’un crédit immobilier est de 27 ans dans les cas suivants :
- Un projet de Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- Un contrat de construction d’une maison individuelle.
La durée maximale du prêt immobilier dans l’ancien avec travaux
Les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25% du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une durée maximale d’emprunt de 27 ans.
Peut-on emprunter sur plus de 27 ans ?
Le HCSF permet aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de déroger à la règle d’emprunt maximal de 25 ou 27 ans sous certaines conditions. Une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20% de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil est permise.
Et ce, avec la répartition suivante :
- Au moins 80% de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale (avec au moins 30% de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants).
- Les 20% restants de flexibilité maximale (soit 4% de la production trimestrielle) sont libres d’utilisation.
- Cette dérogation devra pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite du prêteur.
Pour les établissements de crédit et les sociétés de financement affiliés à un organe central (Crédit agricole S.A., l’organe central des caisses d’épargne et des banques populaires, la Confédération nationale du crédit mutuel), la marge de flexibilité peut être utilisée sur une base agrégée au niveau de l’ensemble des affiliés, sous le contrôle de l’organe central.
Durée du prêt immobilier et remboursement anticipé
Rien ne vous oblige à attendre la fin de votre crédit immobilier pour le solder. Le remboursement anticipé permet de régler la totalité ou une partie des sommes empruntées, non encore remboursées. Si la banque ne peut pas s’opposer à cette réduction partielle ou totale de la durée du prêt immobilier, elle peut y appliquer des pénalités contractuellement prévues.
