L’investisseur immobilier face à l’inflation
A peine la sortie des confinements actée, dès l’année dernière, d’autres cygnes noirs ont fait leur apparition, dans le sillage de la crise sanitaire. A savoir, les goulets d’étranglement dans les chaînes de production, la pénurie des matières premières et de l’énergie et, bien sûr, l’entrée en guerre de la Russie contre l’Ukraine en février 2022.
Ces chocs exogènes non-anticipés ont réveillé un phénomène que l’on n’avait plus rencontré depuis des dizaines d’années : l’inflation. Alors que le dynamisme du secteur de l’immobilier avait surpris ces deux dernières années, la “donne” semble avoir à nouveau changé en 2022, avec une baisse de l’ordre de 15 % à 20 % des ventes. Quel impact a cette conjoncture inflationniste sur l’immobilier ?
Une inflation appréhendée de diverses façons dans l’immobilier.
Une inflation contenue est bonne pour l’immobilier
Une hausse des prix régulière mais “domptée” par les pouvoirs publics est l’objectif principal des banques centrales. C’est même la raison d’être de la BCE.
Une inflation ne dépassant 2% n’est pas dépourvue de certains avantages car elle incite les investisseurs à placer leurs liquidités dans des actifs plus risqués comme l’immobilier au sens large (investissements en direct, OPCI, SCPI, programmes de défiscalisation, etc…).
Une inflation “contenue” permet donc de conserver les taux d’intérêt à des niveaux raisonnables et incite de facto les ménages à emprunter, à des conditions financières acceptables.
Une inflation trop forte est beaucoup moins bonne
En revanche, si l’inflation dérape, les ménages sont directement impactés, avec des niveaux de salaires qui ne sont pas forcément indexés sur la hausse des prix. Ils subissent donc de plein fouet une perte de leur pouvoir d’achat qui les oriente à:
- réduire leur consommation
- retirer peu à peu leur épargne
Néanmoins, les investisseurs qui ont déjà des crédits immobiliers en cours, sont, quant à aux, favorisés, car le niveau de leur dette diminue.
L’impact de l’inflation sur l’immobilier en 2022
L’inflation est une dépréciation de l’argent des épargnants. Autrement dit, pour acheter un même bien, il faut débourser plus. La classe d’actifs immobilière n’y échappe pas. Traditionnellement, une hausse généralisée des prix entraîne mécaniquement une hausse des prix de l’immobilier. Ainsi, il existe une corrélation étroite entre les prix de l’immobilier et le prix des biens et services.
Paradoxalement, si les salaires augmentent un peu avec l’inflation, (comme l’appelle de ses vœux, Bruno le Maire), et que les taux de crédit immobiliers n’augmentent pas trop drastiquement, les ménages ont tout intérêt à investir en immobilier. On peut même parler de hausse de pouvoir d’achat par l’endettement.
En outre, quand on évoque une hausse des prix globale, on note concomitamment davantage de rendement; ceci, grâce à la revalorisation des loyers (IRL) calculée par l’Insee sur la base de la moyenne sur une année glissante de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers, cf. fiche de l’Insee). Les propriétaires-bailleurs verront donc leurs revenus locatifs grimper dans les prochains mois; ce qui constitue un bon rempart contre l’inflation.
In fine, l’immobilier constitue non seulement une valeur refuge pour bon nombre de Français, mais aussi une protection naturelle contre le risque inflationniste. S’il est indéniable que le ciel économique actuel voit poindre des nuages noirs entraînant dans sa nébuleuse un ralentissement économique global, et que les bruits de bottes en Ukraine ne sont pas de bonne augure, investir dans l’immobilier constitue encore et toujours une valeur refuge dans le patrimoine des investisseurs français, à l’heure du retour rapide de l’inflation.
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Article rédigé par Bertrand. D