Loi Pinel : quoi de neuf pour 2022 ?
Profiter des avantages de la loi Pinel grâce à des investissements dans l’immobilier locatif est encore possible en 2022. Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel sera progressivement aménagé jusqu’à sa suppression théorique en 2024. C’est du moins ce que prévoit la loi des finances 2021. Une bonne aubaine pour les investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts grâce à ce dispositif de défiscalisation. Valeurs Actives présente les changements à prévoir dans l’immobilier sur la loi Pinel pour 2022.
2022, une année charnière pour le dispositif Pinel
2022 sera une année charnière pour le dispositif Pinel. Selon l’amendement voté en novembre et entériné par la loi de finances 2021, le dispositif Pinel est prorogé jusqu’en 2024. Cette période de transition se verra toutefois marquée par la diminution progressive de la réduction d’impôt à partir du 1er janvier 2023.
L’année 2022 sera donc celle au cours de laquelle la réalisation d’un investissement Pinel pourra encore permettre de profiter sans concession des taux de réduction appliqués depuis l’entrée en vigueur de cette loi. Soit de 12 %, 18 % et 21 % pour des engagements locatifs de 6, 9 et 12 ans respectivement. Après 2022, les taux du dispositif Pinel passeront alors à 10,5, 15 et 17,5 % pour les mêmes durées d’engagement locatif. De ce fait, le montant maximal de l’avantage fiscal ne sera plus de 63 000 euros comme en 2022, mais de 52 000 euros.
En 2024, les conditions de la loi Pinel seront encore moins généreuses. En effet, le plafond et les taux de réduction connaîtront de nouveau une baisse. Les taux s’établiront par exemple à 9, 12 et 14 % pour les mêmes durées d’engagement. Cela ramène le plafond de l’avantage fiscal du dispositif à seulement 42 000 euros.
En se rendant sur Valeurs Actives, les investisseurs pourront se servir d’un simulateur Loi Pinel pour connaître avec plus de précision, le taux qui sera appliqué. C’est sans doute la manière la plus simple d’avoir une idée précise de la réduction d’impôt dont ils pourront bénéficier dans le cadre d’un investissement Pinel. Le mieux encore serait de penser au plus tôt à l’achat d’un bien immobilier et idéalement maintenant. De nombreux programmes immobiliers neufs sont en effet disponibles, sans oublier les taux de crédit qui sont au plus bas. De quoi être certain de profiter des taux de réduction pleins de l’investissement Pinel.
Loi Pinel 2022, les conditions pour en bénéficier
Afin de profiter des avantages de ce dispositif, les investisseurs se doivent de respecter certains critères d’éligibilité. Ceux-ci concernent le logement, la location et l’investissement Pinel. En ce qui concerne ce dernier point, la loi Pinel autorise chaque foyer fiscal à réaliser jusqu’à deux acquisitions immobilières par an. Le montant limite des investissements est de 300 000 euros, pour un coût au m² plafonné à 5500 euros.
Conditions relatives au logement
L’achat de l’appartement pour un investissement Pinel doit se faire en neuf ou en VEFA (vente sur plan ou en état futur d’achèvement). Dans ce dernier cas, la livraison doit se faire dans une durée limite de 30 mois à compter de la date de la déclaration d’ouverture du chantier. Pour un logement construit par le contribuable en France, le décompte pour la livraison prend effet à partir de la date d’obtention du permis de construire. De même, pour être éligible à un investissement Pinel, le bien immobilier devra également être conforme aux normes énergétiques ou thermiques en vigueur en France à l’instar du label BBC 2005 ou de la RE 2020 (qui remplace la RT 2012). Ce dispositif de défiscalisation favorise en effet les appartements qui affichent de bonnes performances énergétiques.
Autre condition, le bien acheté neuf doit être mis en location dans les douze mois qui suivent la remise des clés ou la fin des travaux de rénovation. Il doit également être loué nu et faire office de résidence principale pour le locataire.
Depuis 2021, la réduction d’impôts d’un investissement Pinel ne concerne que les habitats collectifs pour les logements neufs. L’acquisition de maisons individuelles ne rend ainsi plus éligibles les acquéreurs. Lors de sa recherche immobilière, un investisseur doit également s’assurer d’opter pour un bien qui se retrouve dans l’une des zones prédéfinies par le dispositif Pinel. Ce dernier considère trois zones : A bis, A et B1. Elles sont considérées comme tendues, car caractérisées par un profond déséquilibre entre l’offre de logements et la demande.
La zone A bis de la loi Pinel regroupe Paris et 29 communes proches de la première couronne. Quant à la zone A, elle s’étend sur le reste de l’île de France, la Côte d’Azur et le Genevois français. La zone B1 regroupe enfin les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la Corse et des métropoles dynamiques à l’instar des communes de Toulouse, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Rennes, Nantes…
Conditions relatives à la location
Pour être éligible à la loi Pinel, un programme immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison à usage d’habitation principale, doit être loué sur une durée minimale de 6 ans. Celle-ci peut être prolongée à 9 et 12 ans.
Les plafonds de loyer
Les propriétaires réalisant un investissement Pinel ont l’obligation de s’engager à proposer des loyers à un prix raisonnable. Plus concrètement, le prix au m² du loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret et dont le montant varie selon la zone géographique. En 2021, ces indices au mètre carré de la loi Pinel sont respectivement de 17,55 euros, 13,04 euros et 10,51 euros pour les zones A bis, A et B1.
De même, il est possible que des coefficients soient appliqués, notamment pour abaisser le prix des loyers des grandes surfaces ou, au contraire, les augmenter légèrement dans le cas de plus petites surfaces. Ils sont en général multipliés par les indices puis par la surface pondérée de l’appartement. Celle-ci se calcule en divisant par deux la somme des surfaces habitables et des surfaces annexes du bien immobilier (balcons, terrasses couvertes, loggias, caves, sous-sols). Pour ce calcul, la surface maximale prise en compte pour la partie annexe est de 8 m².
Pour les résidences de surface inférieure à 38 m², le coefficient multiplicateur est de 1,2. Dans le cas des logements de surface supérieure par contre, le calcul à réaliser pour déterminer les loyers est le suivant : 0,7+ 19/surface pondérée de la résidence. Les propriétaires peuvent enfin profiter des avantages d’un investissement Pinel en louant leur bien neuf à leurs parents ou à leurs enfants. Cependant, ceux-ci ne doivent pas être inscrits dans leur foyer fiscal.
Les plafonds de ressource
Les locataires doivent également respecter des critères d’éligibilité. Leurs revenus fiscaux ne doivent pas être supérieurs aux plafonds de ressources de la loi Pinel. L’objectif affiché est toujours de permettre aux foyers les plus modestes de profiter en priorité de ce dispositif de défiscalisation. Cela permet de s’assurer que les locataires des logements Pinel sont effectivement ceux qui en ont le plus besoin.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les propriétaires doivent sélectionner les locataires dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources lors de la signature du bail de location. Ils risquent en effet de perdre leurs avantages fiscaux. Les revenus des locataires peuvent parfois évoluer à la hausse. Cela ne remet toutefois aucunement en cause le contrat ou les avantages du propriétaire. Le contrôle des revenus des locataires se fait uniquement lors de la signature.
Pinel + : comment obtenir des taux de réduction pleins après 2022 ?
Si le dispositif Pinel est prolongé jusqu’en 2024, ses taux de réduction seront progressivement baissés. Il est toutefois possible aux investisseurs de bénéficier du Pinel à taux de réduction plein en 2023 et 2024 comme le précise Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au Logement. Cela entre dans le cadre du Pinel +, un nouveau dispositif de défiscalisation qui reprend les mêmes conditions que la loi Pinel, avec toutefois des critères supplémentaires. Valeurs Actives évoque cette évolution du dispositif de réduction d’impôt.
Les critères supplémentaires pour la loi Pinel
De nouvelles exigences ont été ajoutées pour les investissements Pinel. Elles doivent être prises en compte par les investisseurs qui font une acquisition immobilière. Elles sont assez strictes et concernent entre autres la surface et la qualité de l’appartement. Le bien immobilier neuf devra par exemple respecter un critère environnemental plus strict et plus contraignant que les normes énergétiques actuelles imposées par le RE2020. De nouvelles normes plus adaptées seront ainsi créées. C’est du moins ce qu’a indiqué la ministre sans toutefois entrer dans les détails. Ces normes devront entrer en vigueur en 2022.
En ce qui concerne la qualité d’usage de la résidence à mettre en location, la notion de surface minimale sera désormais introduite dans le dispositif Pinel. Si la ministre du Logement n’est pas entrée dans les méandres du sujet, elle a toutefois déjà dévoilé certaines conditions. Les biens éligibles à un investissement Pinel devront disposer d’une surface minimale de 28 m² pour les T1 et de 45 m² pour les deux pièces. Les logements de trois, quatre et cinq pièces devront quant à eux disposer respectivement d’une surface minimale de 62, 79 et 96 m².
Pour bénéficier en 2023 et 2024 de la loi Pinel à taux plein, les logements T3 ou plus devront aussi disposer impérativement d’un espace extérieur privatif à l’usage exclusif du locataire (balcon, terrasse…). De plus, ils doivent être traversants, c’est-à-dire bénéficier d’une double exposition au soleil.
Une cohabitation avec le dispositif Pinel
Le Pinel + est indéniablement une évolution de la loi Pinel. Il ne vient toutefois pas le remplacer, du moins pas au cours de la période 2023-2024. Au cours de ces deux années, ces dispositifs seront en effet amenés à cohabiter. Les propriétaires dont les résidences sont éligibles au Pinel + pourront ainsi toujours bénéficier d’une réduction d’impôts du Pinel classique pour leur investissement locatif. Bien évidemment, ils ne profiteront pas des taux de réduction pleins, une exclusivité réservée aux logements conformes au Pinel +. La loi Pinel évolue donc pour 2022. Selon certaines conditions, il sera toujours possible de profiter de taux de réduction d’impôt pleins. Pour connaître sa situation et se faire aider, il est possible de s’appuyer sur des professionnels comme ceux de Valeurs Actives pour obtenir des conseils et un accompagnement.