Est-il judicieux de louer son logement en meublé ?
Beaucoup d’investisseurs se demandent s’il est plus rentable de louer son bien en nue ou en meublé.
Le premier facteur à prendre en compte est la situation géographique de son bien. En effet, un studio meublé situé à côté de facultés ou d’écoles se louera facilement à un étudiant qui recherchera un logement fonctionnel et prêt à vivre. En revanche, un logement type T3 ou T4 meublé sera sûrement plus difficile à louer à une famille qui souhaitera détenir ses propres meubles.
Par ailleurs, il faudra bien faire attention à équiper correctement son logement meublé si l’on veut le louer pour la résidence principale du locataire. Aussi, le décret du 31 juillet 2015 dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement.
D’un point de vue fiscal, il existe deux statuts pour les locations meublées : le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
Ce statut concerne les contribuables dont :
– les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23.000 euros ;
– ou si ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions…).
En location meublée, il est possible d’opter pour le régime micro-bic ou pour le régime réel.
Le régime micro bic permet de profiter d’un abattement de 50% sur les loyers perçus à condition de ne pas percevoir plus de 70000 euros de recettes par an. Le régime micro bic est un forfait et ne permet pas de déduire les charges de l’immeuble (travaux, intérêts d’emprunts..).
Au-delà de 70000 euros de recettes ou sur option en dessous de ce plafond, il est possible de bénéficier de l’amortissement de son bien (régime réel).
Qu’est-ce que l’amortissement d’un bien immobilier ?
D’un point de vue comptable, au fil du temps, un bien immobilier perdra de la valeur en raison de son usure. Cette perte constitue une charge qui réduira le résultat imposable du contribuable (le montant des loyers) donc le montant de l’imposition.
Il sera également possible de déduire les intérêts d’emprunt, frais de gestion etc.
Ainsi, grâce à l’amortissement et la déduction des charges, le contribuable ne paiera pas ou peu d’impôts sur ces loyers pendant de nombreuses années.
Les avantages de l’achat d’un logement neuf en résidence services.
Lorsque vous achetez un bien dans une résidence services (Sénior, étudiant ou EHPAD), vous louez votre bien à un professionnel qui va gérer le bien à votre place et vous verser votre loyer même en l’absence de locataire. Ce qui confère une grande sécurité d’investissement.
Si vous l’achetez neuf, vous pourrez récupérer la TVA du bien immobilier (20%).
C’est-à-dire que vous paierez votre logement neuf HT. Vous bénéficierez également de frais de notaire réduits comme pour tous les achats de logements neufs (2,5%).
Par ailleurs, il est également possible d’opter pour la réduction d’impôt censi-bouvard qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% calculée sur le montant de l’investissement sur une période de 9 ans.
Soit pour un achat d’un logement en résidence services d’un montant de 200.000 euros, vous obtenez une réduction d’impôt de 22.000 euros sur 9 ans.
Ainsi, vous pouvez cumuler la récupération de la TVA (20%) et la réduction d’impôt Censi-Bouvard (11%).
Pour bénéficier de l’avantage censi-bouvard, vous devez le faire sous le statut LMNP, il faut être non professionnel pour cette option
A noter que si vous optez pour la réduction d’impôt censi bouvard, vous ne bénéficierez pas du mécanisme de l’amortissement du bien.
Le Statut LMP (Loueur en meublé professionnel)
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
1. Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année).
2. Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
L’intérêt principal de ce statut est d’ordre fiscal car il est possible de déduire de son revenu global les déficits retirés de son activité, sans limitation de montant.
Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.
Par ailleurs, les plus-values de cession des immeubles sont exonérées totalement lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédentes et que l’activité a commencé depuis au moins 5 ans.
L’exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Vous l’aurez compris le statut en loueur meublé professionnel est particulièrement favorable fiscalement mais s’adresse aux contribuables ayant de solides revenus.
