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La SCI, un bon outil pour gérer ses biens immobiliers ?

Posté par valeursactives sur 17/05/2021
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Vous avez sûrement entendu parler de la SCI ou SCI familiale mais sans réellement savoir si ce montage était profitable pour gérer vos biens immobiliers.

La SCI, un bon outil pour gérer ses biens immobiliers

Avant tout, c’est quoi une SCI ? 

C’est une Société Civile Immobilière qui a pour but de gérer et d’administrer des biens immobiliers. On parle de SCI familiale, lorsqu’elle est constituée d’associés d’une même famille (proches). 

Pour créer une SCI, il faut rédiger des statuts entre 2 personnes minimum et enregistrer la société au greffe et aux impôts. Il faudra tenir des assemblées générales pour certaines décisions importantes. La SCI est donc plus contraignante sur le plan administratif que l’indivision.

L’avantage principal est que la SCI permet de gérer les problèmes liés à l’indivision. On nomme un représentant légal qui décidera de la gestion des biens. On peut évidemment définir l’étendue des pouvoirs du gérant. En effet, il est parfois difficile de gérer les relations entre associés et de trouver un accord pour des décisions importantes comme la réalisation de gros travaux ou la vente d’immeubles.

D’un point de vue fiscal, la SCI présente des avantages. Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu (dans la majorité des cas), ou à l’impôt sur les sociétés.

Une SCI à l’Impôt sur le revenu à un objet civil et a pour vocation la gestion des biens et les locations nues d’immeuble à usage d’habitation. Elle exclut donc les activités commerciales (locations meublées, achat, revente, etc.). Elle est fiscalement transparente, c’est à dire que le contribuable est imposé comme s’il détenait directement le bien immobilier. 

A l’inverse, une SCI à l’impôt sur les sociétés (location de bureaux, locations meublées, etc.) à un objet commercial.

A l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui est redevable de l’IS à : 15% pour un résultat de la SCI de -38K, 28% jusqu’à 500K et 33,3% au-delà et sans prélèvements sociaux.

La diminution des droits de donation et de transmission grâce à la SCI.

Les parts sociales d’une SCI sont généralement décotées car il est plus difficile de vendre des parts de SCI qu’un immeuble physique. C’est pourquoi, l’administration fiscale applique une décote de 10 à 15% sur de la valeur des parts sociales. 

L’application d’une décote présente un certain avantage puisqu’elle permet de calculer le montant des droits de donation sur la base d’une valeur inférieure. Cela permet d’optimiser l’exonération sur les donations aux enfants qui sont limitées à 100K par parent, tous les 15 ans. 

Aussi, il est possible d’effectuer la donation par tranches en respectant, à chaque fois, le montant maximum de 100K jusqu’à ce que la totalité des parts soit transmise.

En outre, la valeur des parts sociales de la société tient compte des dettes de la SCI. Dans le cas où la société est endettée, le calcul des droits de donation est basé sur la valeur des parts de la SCI en tenant compte de ses dettes, ce qui diminue encore la valeur des parts.

Pour la vente des parts sociales, la décote des parts est également un avantage car il pourra diminuer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Il faut savoir que les associés “personnes physiques” vendant des parts de SCI d’une société à l’IR, sont soumis au régime des plus-values immobilières. Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière est fixé à : 19% +17,2% de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2%.

Il existe toutefois des abattements pour la durée de détention.

Durée de détentionTaux d’abattement applicable chaque année
de détention
Assiette pour l’impôt
sur le revenu
Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6ème à la 21ème année6 %1.65 %
22ème année révolue4 %1.60 %
Au-delà de la 22ème annéeExonération9 %
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

L’avantage important des SCI réside également sur le calcul de la durée de détention des parts sociales. En effet, la durée de détention est calculée à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI.

Ainsi, si vous êtes membre fondateur d’une SCI créée il y a 24 ans et que : 

  • la SCI acquiert un nouvel immeuble ;
  • vous décidez de vendre vos parts 3 ans après l’acquisition du nouvel immeuble ;

Alors, vous bénéficierez d’une exonération de l’impôt sur la plus-value.

En revanche, si une SCI détient un immeuble depuis 24 ans :

  • qu’un nouvel associé rentre dans la SCI ;
  • que celui-ci vend ses parts 3 ans après son entrée ;

Il ne bénéficiera pas d’exonération sur la plus-value. 


Au final, la SCI est une alternative intéressante dans un objectif patrimonial, c’est-à-dire pour conserver un bien de nombreuses années afin d’organiser sa gestion et sa transmission. En effet, la vente de parts sociales étant difficile, voir quasiment impossible dans une SCI familiale, l’intérêt de la SCI pour un achat-revente est limité.

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